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Passo a passo para comprar um apartamento na planta de forma segura

28/05/2019

Passo a passo para comprar um apartamento na planta de forma segura

Comprar um apartamento na planta é um ótimo investimento para melhorar a qualidade de vida e ter um lar do jeito que sempre sonhou, com espaços de lazer e segurança para a família.

Para garantir a tranquilidade em todo o processo, é importante considerar diversos fatores, como o histórico da construtora, os documentos envolvidos, a localização do imóvel e outros detalhes.

É fundamental, ainda, tomar alguns cuidados, pois isso ajuda a evitar problemas e assegura a sua satisfação com o produto entregue.

Quer saber mais? Continue a leitura e entenda como se preparar adequadamente para garantir a realização do sonho da casa própria!

1 – Antes de tudo, saiba as vantagens de comprar apartamento na planta

Adquirir um imóvel é uma decisão muito importante na vida de uma pessoa, provavelmente será seu principal investimento na vida. Por isso, é importante se basear em fatos e números para não correr o risco de arrependimentos futuros.

Além disso, é necessário conhecer todos os processos burocráticos que envolvem essa escolha. Veja alguns fatores importantes para saber quando vale a pena comprar um apartamento na planta:

– Você terá maior facilidade de parcelamento

Para adquirir um apartamento na planta, é necessário desembolsar, em um primeiro momento, cerca de 20% do valor total do imóvel. O restante será cobrado em aportes financeiros durante a obra ou em financiamento bancário. Contudo, lembre-se de que o valor em aberto continuará a ser corrigido.

A Caixa Econômica Federal, por exemplo, exige que a prestação do financiamento seja de até 30% sobre a renda bruta familiar. Importante não comprometer mais do que isso na sua renda!

A instituição também avalia alguns dados como:

  • se o comprador é servidor público;

  • se ele pretende ter um relacionamento com o banco;

  • a idade do cliente.

Lembre-se que cada banco tem seu critério. Essas e outras informações são analisadas para decidir as condições do financiamento, como a quantidade de parcelas, taxas de juros diferenciadas e etc.

– Prefere o pagamento à vista?

Se você possui o valor integral para quitar a compra, ótimo! Além de evitar a correção do valor em aberto ao longo do tempo, você terá melhores chances de negociação no preço, conseguindo bons descontos.

– Você terá mais tempo para planejar a sua mudança

Ao pensar na compra, é preciso considerar o prazo para a mudança. Se você mora na casa dos pais ou paga aluguel e não tem pressa para entrar no apartamento novo, essa pode ser uma excelente opção.

Desse modo, você pode se organizar financeiramente, planejar o fluxo de caixa e economizar mais dinheiro até o término da obra.

Mas se você tem data específica para entrar no apartamento, é preciso ter esse prazo em vista. Afinal, as obras podem atrasar por inúmeros motivos, como condições meteorológicas, aprovações de documentos nos órgãos públicos entre outros.

É preciso estar ciente de que os imprevistos podem acontecer e ter paciência até o momento da entrega das chaves. E isso é uma ótima justificativa para a escolha da construtora. Uma empresa responsável e idônea preocupa-se com a entrega no prazo previsto..

– Terá mais chance de escolher o apartamento ideal

Você prefere um apartamento em andares superiores ou inferiores? É melhor receber mais iluminação natural no quarto no nascer do sol ou no pôr do sol? Ao avaliar um imóvel na planta, você terá um número maior de opções em um mesmo empreendimento.

Essa é uma grande vantagem, pois será possível escolher em qual andar prefere ter seu apartamento, qual a posição do sol e a vista da sacada do imóvel.

– Construção moderna

Ao comprar apartamento na planta você terá a certeza de adquirir uma instalação atual. Imóveis de qualidade contam com fiação elétrica mais resistente, permitindo a instalação de aparelhos eletrônicos modernos.

Geralmente, também há mais opções de vagas na garagem, pois os edifícios acompanham o estilo de vida das pessoas. Além disso, você não precisará se preocupar em fazer mudanças nas instalações elétrica e hidráulica por muitos anos, já que os materiais utilizados são novos.

Agora que você já conhece as vantagens de adquirir um imóvel na planta, conheça os cuidados necessários antes de fechar a compra.

2 – O próximo passo é procurar o bairro ideal para você! Conheça bem o local onde pretende morar

No momento de pesquisar possíveis imóveis para compra, considere a localização e a qualidade de vida do bairro.

Esses fatores podem favorecer a valorização do apartamento ao término da obra, e também contribuem para a sua satisfação quando chegar a hora de se mudar. Veja quais critérios você deve considerar ao avaliar a localidade:

– Proximidade com o trabalho

Confira se o imóvel fica próximo de seu trabalho. Lembre-se que tempo é um dos recursos mais valiosos e, geralmente, não compensa muito pagar valores mais baratos em troca de enfrentar horas de trânsito todos os dias.

Morar a alguns minutos do trabalho economiza tempo e evita o estresse no dia a dia. Imagine poder ir a pé ou de bicicleta para o escritório! Portanto, avalie essa questão com carinho.

– Opções de lazer na região

Qual é o seu estilo de vida? Se você gosta de caminhar ao ar livre e frequentar bares e restaurantes, por exemplo, esses fatores devem ser considerados na hora de escolher um imóvel para comprar.

Você poderá aproveitar muito melhor o seu tempo livre se puder ir a um parque próximo. Também será muito mais tranquilo encontrar os amigos no happy hour e voltar para casa a pé, em vez de se privar da cerveja porque precisa dirigir na volta.

É claro que, muitas vezes, você optará por frequentar lugares mais distantes. Mas é muito mais agradável quando há boas opções próximas de casa.

– Infraestrutura

Outro fator que deve ser considerado no momento de comprar um apartamento na planta é a infraestrutura da região.

Verifique se há opções de transporte público — como pontos de ônibus e estações de metrô — e a facilidade de instalação de serviços como internet e TV por assinatura.

Confira também se a região conta com hospitais e postos de saúde próximos, bem como escolas, principalmente se você planeja ter filhos. Afinal, essas opções de serviços podem facilitar muito a sua rotina e a de sua família.

– Segurança do bairro

Pesquise os índices de segurança pública para avaliar como está a situação na região em que você pretende morar. Analise se a via é bem iluminada, se há câmeras de vigilância e policiamento.

Esse é um fator primordial para garantir boas noites de sono e tranquilidade nos dias em que resolver viajar e deixar o imóvel vazio. Por isso, é importante avaliar também as condições de segurança do condomínio, como circuito interno de TV, portaria e outros fatores.

– Vizinhança

Ao escolher um imóvel, é importante considerar o entorno da obra. Faça uma visita ao local e conheça a região e o perfil dos moradores, pois as características da vizinhança podem se traduzir em alegria ou incômodo no momento em que você se mudar para o apartamento.

Algumas localidades costumam ter mais movimento de carros, festas e barulho. Já em outras regiões, os moradores valorizam a vida em família e respeitam os horários de silêncio, o que transmite maior tranquilidade para quem procura estudar ou trabalhar em casa.

Portanto, avalie os ruídos emitidos no entorno. Uma dica bacana é visitar a região em dias e horários alternados para conhecer o bairro e saber se é agradável e é o que você espera.

3 – Escolheu o local? Verifique com atenção os detalhes da maquete

A maquete é um importante instrumento para ajudá-lo a tomar a decisão certa. Geralmente, ela é rica em detalhes que vão além do visual.

Faça uma análise sobre as situações importantes da construção como: posição solar, vista do imóvel, proximidade com outras construções e várias situações que podem contribuir para valorizar ou desvalorizar o imóvel.

Alguns edifícios ficam em frente a outros prédios. Há também imóveis com lindas vistas da cidade ou de alguma vegetação — e esses apartamentos costumam ser bem avaliados, pois proporcionam mais liberdade para o morador e uma vista agradável.

É um momento importante também para questionar sobre vagas de garagem, conhecer as opções de lazer e tirar todas as dúvidas com o corretor que estiver apresentando a maquete.

4 – Estude o histórico da construtora

Para evitar armadilhas na hora de adquirir o imóvel, consulte, em primeiro lugar, o histórico da construtora. Procure entender a reputação que ela tem no mercado, o porte da empresa, os anos de experiência e a disponibilidade de capital para execução da obra.

Algumas construtoras menores precisam vender apartamentos para obterem o dinheiro necessário para finalizar a obra. Enquanto isso, outras possuem um maior capital, podendo concluir as vendas sem pressa.

Essa avaliação dos recursos disponíveis da empresa é fundamental, pois, se a construtora não possui fundos para dar continuidade à obra, corre-se o risco de ficar sem o apartamento.

Portanto, é necessário fazer uma pesquisa sobre o perfil da empreiteira antes de assinar qualquer contrato. Para isso, investigue a qualidade de outras obras já finalizadas pela construtora.

Consulte os moradores sobre possíveis atrasos ocorridos durante a obra, o cumprimento de promessas e a qualidade do relacionamento da construtora com o cliente. A construção de um prédio é um processo longo e complexo, por isso é importante escolher uma construtora que se preocupa com a satisfação do cliente. Atente-se a isso e você fechará um excelente negócio!

5 – Na hora de fechar a compra, leia com atenção todos os documentos

Procure ler todas as informações com calma e não deixe de esclarecer nenhuma dúvida. Confira alguns detalhes que devem ser observados:

– Documentos da construtora

Reúna todos os documentos comerciais da construtora. Peça uma cópia do memorial de incorporação da obra para certificar-se de que ela está autorizada pela Prefeitura.

A Lei 4.591 de 1964 determina que as incorporadoras devem registrar uma série de documentos no cartório de imóveis antes de iniciar o processo de vendas.

Entre esses papéis estão:

  • a propriedade do terreno;

  • o projeto aprovado na Prefeitura;

  • a descrição detalhada do material utilizado na obra.

Avalie também os materiais indicados no Memorial Descritivo, pois a qualidade dos produtos utilizados faz toda a diferença no resultado final.

A legislação ainda diz que “nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção”.

Portanto, certifique-se desses detalhes antes de assinar qualquer contrato, além de reunir os materiais de divulgação do empreendimento, os modelos das plantas, anúncios de financiamentos, entre outros comprovantes.

Tudo isso servirá de base para comparações sobre o que a construtora prometeu e o que foi entregue. Isso vai resguardá-lo caso precise garantir seus direitos na Justiça.

– Contrato de compra e venda

É o documento que protege o comprador e a construtora em caso de descumprimento de alguma cláusula pelas partes envolvidas. Portanto, é imprescindível ler todo o contrato de compra com bastante atenção antes de assiná-lo.

Analise as condições e verifique se você compreendeu todas as cláusulas. Sabemos que alguns termos jurídicos são complexos, por isso é tão importante tirar todas as dúvidas nesta etapa.

Detalhe importante: confira o prazo de entrega do apartamento e o prazo de carência. Por se tratar de um produto com uma complexidade muito grande, normalmente as construtoras determinam em contrato um prazo de resguardo para garantir que tudo saia conforme o combinado.

É preciso ter noção de que você não pagará apenas pelo valor do imóvel. Se ele for financiado, por exemplo, existirá um reajuste de acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Veja um exemplo dessa situação: um apartamento custa R$ 300 mil na planta. O cliente deu R$ 20 mil de entrada e estavam previstas mais 36 parcelas de R$ 1 mil durante a execução da obra. Porém, o valor foi reajustado pelo INCC com uma taxa de 0,7% ao mês.

Reduzindo o valor da entrada, o comprador teria um saldo de R$ 280 mil para pagar. Todavia, no terceiro mês após a aquisição terá acontecido o reajuste e a parcela mensal estará com o valor alterado.

Sendo assim, no decorrer dos anos, o valor do imóvel pode subir um pouco. Por isso, é fundamental considerar sua capacidade financeira antes de fechar um contrato. Este é o momento de entender como funcionará o seu fluxo financeiro com a construtora, caso prefira o parcelamento.

Lembre-se: o contrato deve ser guardado enquanto você possui o imóvel. O documento deve respeitar seus direitos e estabelecer seus deveres no processo de compra, sem prejudicar qualquer parte envolvida.

Siga essas orientações e você garantirá a satisfação na compra do imóvel dos seus sonhos!

– Procedimentos para entrega das chaves

É importante que você conheça os procedimentos para o recebimento do apartamento.

No momento de receber as chaves, o imóvel já deve ter o auto de conclusão de obra — popularmente conhecido como Habite-se. Essa certidão, publicada pela Prefeitura, reconhece que a obra está apta para receber sua família e você.

Cada construtora tem seu processo próprio, mas, geralmente, são necessários três itens:

  • Vistoria aceita – é o momento em que você vê o seu apartamento pronto pela primeira vez e verifica uma série de itens para se assegurar de que tudo saiu como o planejado;
  • Quitação do imóvel ou assinatura do contrato de financiamento – quando você encerra seu fluxo financeiro com a construtora;
  • Assembleia de Instalação de Condomínio – uma cerimônia em que o empreendimento torna-se oficialmente entregue pela construtora e passa a ter sua administração própria.

Não se preocupe, a construtora tem o dever de comunicá-lo com antecedência sobre cada uma dessas etapas. A qualquer momento você também pode contar com a nossa ajuda! Deixe um comentário sempre que tiver alguma dúvida.

6 – Contrate um seguro de confiança

Analise o contrato firmado com a empresa de seguro. Certifique-se de que as duas partes sejam contempladas — em caso de atraso na obra ou inadimplência do consumidor.

Confira se o seu nome consta na cláusula de beneficiário do contrato. Se não, cobre a inserção de seu nome como segurado antes de assinar qualquer documento.

Lembre-se: o contrato com a seguradora deve cobrir imprevistos que oneram também o comprador. Por isso, dê preferência para uma empresa que você conhece e confia.

7 – Programe-se para investimentos extras

Na hora de comprar apartamento na planta é preciso conhecer todos os detalhes da negociação, principalmente os custos extras que podem surgir durante ou após a obra.

O comprador também deve considerar essa situação para pagar as taxas que envolvem a compra do imóvel, como aquelas relativas à Escritura Pública, ao Registro de Imóveis e aos tributos, como o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

O ITBI é cobrado pela Prefeitura. Sendo assim, a taxa varia de uma cidade para outra. Em São Paulo, por exemplo, são cobrados 2% sobre o valor financiado. Já em Porto Alegre, esse índice muda para 3%. Inclusive, fizemos um post inteirinho com tudo o que você precisa saber sobre o pagamento de ITBI.

A Escritura Pública é a maneira legal de transferir o imóvel para o seu nome. Ela deve ser quitada no Tabelionato de Notas e o valor também muda de acordo com a cidade e a tabela de preços do cartório.

O Registro Geral de Imóveis (RGI) é a oficialização final da posse do bem. Ele apresenta um histórico do empreendimento. Para isso, deve-se fazer a matrícula do imóvel e a sua averbação. O valor fica em torno de 2% a 3% sobre o total da propriedade — podendo variar de acordo com a localidade.

Além dessas taxas, você também terá que providenciar os móveis para o apartamento e os itens essenciais para a moradia como peças do banheiro, luminárias, torneiras, tanque, entre outros, como os eletrodomésticos.

Em vista disso, analise seus recursos antes de fechar qualquer negócio e programe-se para imprevistos mantendo um fundo de reserva. Um planejamento financeiro é imprescindível para quem pretende adquirir um imóvel.

8 – Verifique a possibilidade de personalização

A reforma em um apartamento já construído gera transtornos e despesas. Por isso, o ideal é escolher bem a planta na hora da compra. Além disso, o maior número de opções de plantas é uma das vantagens de comprar um apartamento assim que o empreendimento é lançado.

No entanto, algumas construtoras oferecem essa opção de modificação a fim de disponibilizar um serviço diferenciado. É muito importante atentar-se a alguns itens sobre a modificação da planta:

– Sem modificação da planta

Verifique se o seu prédio será construído 

com uma técnica chamada “alvenaria estrutural”. Isso é importante porque, nesse tipo de construção, as paredes de cada apartamento sustentam o prédio. Por isso, é estude bem as ideias para a sua reforma, pois, nesse caso, é proibido remover uma parede ou executar a abertura de vãos ou rasgos.  O descumprimento desta orientação pode causar sérios danos à solidez e segurança da edificação.

Ainda que essa não seja uma possibilidade, há casos em que é permitido trocar detalhes simples, como maçanetas, gesso, cores do piso e modelos das portas internas. Além de verificar quais as possibilidades e pensar no que agrada mais, verifique o custo de cada uma das modificações.

– Com modificação da planta

Imagine que você deseja transformar um dos ambientes em closet. Verifique antes a possibilidade de retirar uma das paredes para deixar o imóvel de acordo com a sua preferência. Caso a construtora permita modificações no projeto padrão da obra, lembre-se que isso deve ser feito seguindo as normas de segurança e com a orientação de um profissional.

Como você percebeu, há muitos detalhes que devem ser considerados na hora de comprar apartamento na planta. Deve-se avaliar a localização do imóvel, o histórico e credibilidade da construtora e suas exigências e necessidades no dia a dia. Com todas essas precauções, você fará a escolha certa!

Aproveite essas dicas para escolher a residência dos seus sonhos! E não se esqueça de seguir nosso perfil no Facebook e fique por dentro de todas as nossas novidades.