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Pagamento de ITBI: tudo que você precisa saber sobre o assunto

27/12/2018

Pagamento de ITBI: tudo que você precisa saber sobre o assunto

Você gastou um bom tempo e muita sola de sapato pesquisando até que, finalmente, conseguiu achar o apartamento ideal. A localização é legal, tem várias opções de lazer, boa relação custo-benefício e o principal: é a sua cara! Depois de decidir pela compra, você imagina que faltam alguns detalhes.

Só então você descobre toda a burocracia envolvida na aquisição de um imóvel: uma infinidade de documentos, certidões, cartórios, bancos, impostos. E tudo isso consome recursos — tempo e dinheiro!

Nesse processo de compra de um apartamento, uma das etapas que mais geram dúvidas é o pagamento de ITBI — já que é uma despesa alta e que nem sempre está prevista no orçamento do comprador.

Pensando nisso, resolvemos ajudá-lo com a elaboração deste guia especial, que contém tudo o que você precisa saber sobre o processo de pagamento do ITBI. Se deseja tirar todas suas dúvidas sobre o assunto, continue a leitura. Vamos lá?

O que é o ITBI?

A sigla ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo regulamentado por legislação municipal e que deve ser pago sempre que acontece a compra de um imóvel.

A cobrança é feita pela prefeitura do município em que o imóvel está localizado. Sem o comprovante de pagamento, você não consegue registrar o imóvel no seu nome.

Vale destacar que não existe cobrança de ITBI em caso de doação ou herança; nessas situações, aplica-se um outro imposto, chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) ou apenas ITD, de competência estadual

Outra curiosidade: alguns municípios dão um nome diferente para o imposto de transmissão. Alguns exemplos são Salvador (BA), onde o tributo chama ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos), e Goiânia, em que é conhecido como ISTI (Imposto Sobre Transmissão de Imóveis).

No entanto, as regras costumam ser mais ou menos parecidas.

Quem é o responsável pelo pagamento?

Nessa questão não há dúvidas: a responsabilidade pelo pagamento é do comprador do imóvel.

Quando deve ser feito o pagamento do ITBI?

Como a comprovação de quitação do ITBI é necessária para a transferência do apartamento para o seu nome, o pagamento deve ser feito antes da solicitação de registro do imóvel. Em teoria, como o imposto está associado à transmissão do imóvel, ou seja, à troca de dono, ele só deveria ser pago depois da conclusão formal da compra por meio de escritura (ou documento equivalente).

Porém, a orientação sobre o momento exato do pagamento varia de acordo com o município — em muitos casos, é exigida a quitação antes da elaboração da escritura. Além disso, muitos cartórios também exigem o comprovante de pagamento do ITBI para que a escritura seja assinada.

De qualquer forma, o ideal é providenciar o cálculo e a emissão da guia de recolhimento junto à prefeitura assim que você combinar toda a transação com o vendedor, enquanto termina de reunir e verificar o resto da documentação necessária para fazer a escritura.

Como o ITBI é calculado?

O ITBI é calculado, normalmente, com base em uma estimativa do valor de mercado do imóvel feita pela prefeitura — chamada valor venal. Para chegar ao valor estimado são consideradas uma série de características, como tamanho, idade e localização do imóvel.

Nos últimos anos, tem sido cada vez mais comuns os casos em que o valor venal estimado pela prefeitura é maior do que o valor negociado entre comprador e vendedor, gerando um imposto a pagar mais alto. Nessas situações, existe a possibilidade de solicitar à prefeitura uma reavaliação; não há garantia, no entanto, de que o valor será realmente reduzido.

Para chegar ao valor do ITBI, multiplica-se o valor venal por uma alíquota que varia entre 2% e 3%, dependendo do município. Em alguns casos, como veremos adiante, até determinado valor a alíquota é reduzida, porém o que ultrapassar esse limite passa a ser taxado com uma porcentagem maior. O valor a pagar é a soma das duas parcelas.

Veja, a seguir, uma lista das alíquotas atualmente vigentes — não englobando casos especiais, isenções ou potenciais descontos — em algumas capitais brasileiras (importante consultar sempre, pois esses percentuais podem ter alterações):

  • São Paulo (SP): 3%;
  • Rio de Janeiro (RJ): 2%;
  • Belo Horizonte (MG): 3%;
  • Vitória (ES): 2%;
  • Porto Alegre (RS): 3%;
  • Curitiba (PR): 2,7%;
  • Salvador (BA): 3%;
  • Recife (PE): 3%;
  • Goiânia (GO): 2%;

Qual é o prazo de pagamento?

O prazo de pagamento do ITBI — após a emissão da guia pela prefeitura — também varia de acordo com o município, mas normalmente é de cerca de 30 dias.

É possível parcelar o pagamento?

Mais uma vez, depende do município. Apenas como exemplo, Belo Horizonte e Curitiba permitem o parcelamento. Já as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro exigem pagamento em cota única.

É importante alertar que quando o parcelamento é permitido, pode haver acréscimo de juros e encargos. Além disso, a prefeitura só reconhecerá a quitação do ITBI após a quitação de todas as parcelas, o que acaba atrasando o registro definitivo do imóvel em seu nome. Inclusive, em muitos casos esse item é uma premissa para a liberação das chaves do apartamento.

Existe possibilidade de desconto ou isenção do ITBI?

Sim, existem algumas previsões de alíquotas reduzidas ou isenção da cobrança do ITBI. Como você já deve estar imaginando, isso também varia de acordo com a legislação de cada município.

Porém, há duas situações frequentes e contempladas em muitas cidades: imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pertencentes ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Os imóveis do MCMV, dependendo da faixa de valor, podem ter até isenção total de ITBI; é o que ocorre em São Paulo e Belo Horizonte, por exemplo.

Já os imóveis com financiamentos pelo SFH costumam ter a alíquota do ITBI reduzida para 0,5% ou 1% sobre a parcela financiada, incidindo a alíquota normal sobre o valor restante.

Como funciona o pagamento do ITBI em São Paulo (SP)?

Em São Paulo, a legislação relativa ao ITBI está no Capítulo IV do Título I do Decreto 48.407, de 1° de junho de 2007. Também é importante conferir o Decreto 46.228, de 23 de agosto de 2005 — que contém o regulamento do Imposto sobre Transmissão “intervivos” (ITBI-IV).

Além disso, há a Portaria SF N° 81/2005, com os dispostos sobre o preenchimento da Declaração de Transação Imobiliária (DTI).

Para pagar o ITBI em São Paulo, é importante acessar as informações sobre o ITBI no site da prefeitura. Nela, é possível encontrar os principais serviços relacionados a esse imposto. Por exemplo, dá para preencher a DTI para gerar o Documento de Arrecadação do Município de São Paulo (DAMSP) relativo ao ITBI.

É possível checar o valor venal de referência do seu imóvel, que é usado para o cálculo do tributo, e ainda encontrar orientações sobre ele. Inclusive, é viável declarar tanto a ocorrência de transação de imóvel urbano — com lançamento de IPTU— quanto a de imóvel rural ou existente em zona de expansão urbana — com lançamento de Incra.

Além disso, é possível declarar um evento de transação sustentada por Mandado de Segurança (MS) ou por meio de Avaliação Especial relativa a imóvel urbano — também com lançamento de IPTU.

Qual valor é calculado?

O cálculo do ITBI é feito com base no valor venal do imóvel ou do direito transmitido, isto é, o preço pelo qual seria negociado em condições normais de mercado para aquisição e venda à vista. O imposto corresponde a um percentual desse montante.

Além disso, a base de cálculo consistirá na maior quantia entre o valor de transação e o venal de referência, entregue pela Prefeitura de São Paulo, conforme a Lei nº 11.154/1991 e o Decreto nº 51.627/2010. Veja adiante as alíquotas e bases de cálculo conforme as especificações no site dessa prefeitura:

  • em transmissões englobadas no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bem como as que envolvem Habitação de Interesse Social (HIS), utiliza-se alíquota de 0,5%. Isso em cima do montante, de fato, financiado, até o limite de R$ 88.714,99;
  • antes, a quantia que ultrapassava R$ 88.714,99, financiada ou não, recebia alíquota de 2%. Contudo, devido à promulgação da Lei nº 16.098, de 29 de dezembro de 2014, ela subiu para 3%, a partir de 30/03/2015. O imposto a ser quitado consiste na soma algébrica dessa parcela mais a anterior;
  • nas operações restantes, utiliza-se a alíquota de 3% em cima da base de cálculo, conforme a lei apontada acima.

Para mais informações, é indicado consultar a página que trata dessa base de cálculo.

Quais são os documentos necessários?

Para cada processo administrativo relacionado ao ITBI ou ITBI-IV (requerimentos, retificação, reconhecimentos de não-incidências etc.) existem formulários e documentos próprios. A necessidade deles dependerá de qual é a sua intenção ou necessidade.

Por exemplo, há o Requerimento de Homologação de Recolhimento de ITBI-IV que é usado justamente para homologar esse recolhimento. Junto a esse formulário, é preciso incluir:

  • procuração específica (cópia simples ou original);
  • guia de ITBI recolhida (cópia simples);
  • instrumento de transmissão (cópia simples);
  • matrícula do imóvel (cópia simples ou original);
  • IPTU do imóvel (cópia simples ou original);
  • documentos pessoais, como CPF e RG ou CNPJ e estatuto/contrato social, caso seja Pessoa Jurídica (cópia simples com original).

Para encontrar os demais arquivos referentes ao tributo, é importante acessar a página de formulários e documentos do ITBI na prefeitura de SP. Além disso, para emitir o DAMSP relacionado à Declaração de Transações Imobiliárias de imóvel urbano, de imóvel rural ou de bem com MS/Avaliação especial, há formulários específicos que devem ser preenchidos.

Como retirar a 2ª via do documento?

Se você perdeu ou teve sua via da guia de recolhimento do ITBI extraviada, é possível solicitar a Certidão de Recolhimento de ITBI. Isso deve ser feito na Praça de Atendimento da Secretaria Municipal da Fazenda, por meio de agendamento prévio no site ou via o app “Agendamento Eletrônico”.

O prazo é de 15 dias corridos e o serviço é gratuito. É preciso uma cópia de documento que identifique a operação para a qual se deseja a certidão, como um contrato de compra do imóvel, uma escritura, entre outros.

Também se faz necessária uma cópia simples de um documento de identificação, como RG ou outro com assinatura, do requerente, bem como a comprovação da legitimidade para essa solicitação. Em outras palavras, algo que certifique que se é o proprietário ou o procurador do imóvel envolvido. Para mais informações, visite a área que trata dos documentos que servem para isso, inclusive quando envolver PJ.

Quem tem imunidade e desconto no pagamento do ITBI em São Paulo?

Como mencionado antes, existem casos em que um imóvel fica desobrigado de pagar o ITBI ou recebe descontos.

Imunidade

Nesse grupo, estão transmissões feitas por várias esferas do Governo, como Estados, União, autarquias etc. Também entram no conjunto as transmissões de organizações religiosas no lugar em que funcionam templos, bem como de instituições de educação, entidades sindicais de trabalhadores, partidos políticos etc. Há uma seção própria que trata desses casos no site prefeitura de SP.

Incentivos fiscais

É possível solicitar redução no pagamento do ITBI quando sua situação se encaixar no Programa de Incentivos Fiscais para prestadores de serviços estabelecidos ou que venham a se instalar na Zona Leste de São Paulo.

Esse projeto tem o intuito de fomentar a instalação de organizações intensivas em mão de obra na localidade, proporcionando a criação de empregos, conforme disposições da Lei 15.931, de 20 de dezembro de 2013.

Isenção

Nesse grupo, temos a isenção de:

  • primeira aquisição de imóvel para habitação financiado pelo Fundo Municipal de Habitação;
  • primeira compra de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida;
  • aquisição de imóvel de órgãos e entidades determinadas, como Caixa Econômica Federal, Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB/SP), Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), entre outras.

Para verificar a lista completa de quais transmissões de imóveis têm direito à isenção ou aos incentivos fiscais, bem como os processos envolvidos para solicitá-los, acesse a página da prefeitura de São Paulo que trata desse assunto.

Como planejar o pagamento da taxa?

Primeiro, lembre-se de conferir a tabela atualizada de valores da sua cidade. Após isso, procure simular o cálculo de quanto precisará pagar. Com o resultado em mãos, busque economizar o valor que será necessário desde antes de concluir a compra, por meio de um planejamento financeiro.

Também cheque as opções de isenção e incentivo fiscal para ver se é o seu caso e, assim, gastar pouco ou nada com esse tributo. Dessa forma, quando finalizar a operação, você evitará ser pego desprevenido por esse adicional, mesmo não conseguindo abatimentos no valor.

Como visto, as regras para cálculo e pagamento do ITBI variam bastante de acordo com a localidade. Portanto, para não ser surpreendido na hora de concluir a compra do seu imóvel, é muito importante verificar a legislação do município onde você mora.

Agora que você já tirou suas dúvidas sobre como funciona o pagamento de ITBI, que tal continuar acompanhando nossas dicas? Deixe nos comentários o que você gostaria de saber mais!