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Amortização de parcelas: o que é e como funciona?

Amortização de parcelas: o que é e como funciona?

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A amortização de parcelas é uma alternativa viável para quem deseja acelerar o processo de quitação de um imóvel financiado. Mas atenção: é preciso estudar bem quais são as regras desse recurso para não ter dificuldades na hora de adiantar uma parte ou até a totalidade do montante devido.

Pensando justamente nisso, trouxemos para este post algumas das principais dúvidas que esse tema normalmente levanta, elaborando um guia rápido com as respectivas respostas. Também incluímos uma breve explicação sobre o funcionamento de uma amortização financeira em financiamento imobiliário. Não deixe de conferir!

Afinal de contas, o que é amortização?

Basicamente, a amortização de parcelas consiste em um processo de redução do montante de uma dívida. Traduzindo: ao quitar cada prestação, você está amortizando o saldo final do débito.

Em um financiamento de imóvel, é preciso entender que as parcelas são compostas de uma quantia principal, referente à divisão do valor emprestado durante o tempo de financiamento, além de encargos e juros oriundos de taxas de operação e seguros. Nesse caso, a amortização é empregada como uma solução de antecipar o pagamento das parcelas para diminuir o saldo devedor desse financiamento, permitindo que o comprador deixe de pagar os encargos e juros que recairiam sobre o valor amortizado.

Quais são os sistemas de amortização mais usados?

No Brasil, os financiamentos imobiliários geralmente são feitos empregando 2 maneiras de amortização para o pagamento da dívida. A primeira corresponde à Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), cuja modalidade de atualização de parcela costuma ser a mais usada nesses casos. Aqui, a quantia amortizada é constante, gerando parcelas decrescentes. A segunda maneira é pela Tabela Price (TP), em que o valor da parcela se mantém constante. Logo, a amortização do montante principal do débito ocorrerá de forma crescente mês a mês.

No primeiro sistema, portanto, você amortiza mais no início do contrato, fazendo com que a 1ª parcela do financiamento fique, em média, 25% maior do a parcela pautada pela Tabela Price. Isso, é claro, quando levamos em consideração a mesma taxa de juros, ok? Por outro lado, ao comparar a quantia final paga no financiamento, desconsiderando a correção monetária, o valor pela Tabela SAC será aproximadamente 15% menor que o praticado na Price.

A partir dessa comparação simples já fica bem mais fácil perceber que, se você pretende pagar mais no começo e menos no final, o indicado seria a SAC, certo? Por outro lado, caso o desejo seja por quitar parcelas maiores no fim e menores no início, o mais recomendado é a Price.

Para exemplificar, vamos supor que uma pessoa deseja comprar certo apartamento que custa 300 mil reais. Para isso, quer dar 100 mil como entrada e financiar o restante em 10 anos, o que equivale a 120 prestações. Depois de muita pesquisa, esse comprador escolhe uma instituição financeira que oferece uma taxa de juros de 0,85% ao mês, o que soma 10,20% ao ano. Até aqui tudo bem? Então bola para frente.

Caso esse comprador opte por um financiamento que use a Tabela SAC, a primeira parcela teria valor de 3.366,66 reais, enquanto a última seria de 1.680,83 reais. No final desse empréstimo, ele teria desembolsado 302.850 reais. Já se o sistema de amortização escolhido for a Tabela Price, esse comprador pagaria uma prestação mensal de 2.665,21 reais, o que resulta em um investimento total de 319.825,75 reais após 10 anos de financiamento.

Para tomar essa decisão, no entanto, é essencial levar em conta outros fatores, como organização pessoal, recursos disponíveis, planos e objetivos. Além disso, independentemente do sistema de amortização desejado, é preciso ter em mente que um financiamento pode ser afetado por correção monetária, viu? A correção atualiza o valor das parcelas e do saldo devedor geral, podendo seguir os formatos prefixado ou pós-fixado.

No primeiro caso, a instituição financeira faz uma estimativa de correção e inclui essa porcentagem na taxa de juros aplicada no financiamento. Na modalidade pós-fixada, por sua vez, a correção será atrelada a um índice de mercado, como a Taxa Referencial (TR), o IPCA, entre outros. Ela é calculada depois do fechamento do mês anterior.

Como fazer uma amortização?

A amortização do financiamento pode ser feita de 2 maneiras: diminuindo o valor das prestações e mantendo o prazo negociado para o pagamento do imóvel ou conservando o montante final e reduzindo o tempo necessário para a quitação do financiamento. A decisão entre essas modalidades vai depender do tipo de financiamento feito e das especificidades econômicas do comprador.

Existem formas de captar recursos e realizar uma amortização no intuito de reduzir custos ou o prazo de pagamento de um imóvel. A primeira delas se dá pelo uso do FGTS. De uma perspectiva financeira, essa é uma excelente solução, já que o dinheiro investido nesse fundo tem um rendimento médio de apenas 3% a mais que a TR. Todavia, é indicado ter outra reserva para ocasiões emergenciais, já que muitas vezes é o próprio FGTS que costuma cumprir esse papel.

Vale lembrar que o Fundo de Garantia pode ser usado a cada 2 anos para ajudar nas amortizações ou para quitar parte dos pagamentos dos meses seguintes. Para tanto, é necessário checar se você se encaixa nas normas do FGTS.

Você também pode usar valores extras em seu orçamento para a amortização de parcelas de um financiamento imobiliário. Entre essas possibilidades se destacam o recebimento do 13º salário, eventuais bônus e horas extras do trabalho ou um aporte de Participação nos Lucros e Resultados (PLR), por exemplo.

Como esse processo pode variar?

Antes da emissão do Habite-se

Ao adquirir um imóvel na planta, de acordo com a etapa em que a construção do empreendimento se encontra, a correção do saldo devedor acontece de modos diferentes.

Primeiramente, vamos falar do período antes da conclusão da obra e da emissão do Habite-se. Nesse momento, o saldo devedor normalmente é corrigido todo mês pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Ao amortizar uma fatia da dívida, o efeito da correção em cima do montante total é amenizado. E aqui vale um lembrete: quanto menos tempo até o pagamento completo do financiamento, menos correção haverá. Logo, você terá custos menores.

Além disso, ao antecipar o pagamento da correção que ocorreria durante o intervalo de tempo inicialmente acordado, as incorporadoras e construtoras geralmente concedem algum desconto adicional. A ideia é incentivar a antecipação de prestações, claro. Esse desconto pode variar entre 5 e 7% em cima da quantia a ser antecipada. Nesse caso, traz-se o montante a valor presente com a porcentagem de desconto adicional concedida.

Juntando essas economias, é mais benéfico aplicar esses valores na amortização quando existe um recurso financeiro extra do que em outras alternativas que têm menor rendimento.

Também é preciso pensar sobre qual parcela antecipar. Como o tempo de pagamento de um imóvel costuma ser longo, é essencial analisar se é bom pagar primeiro as prestações seguintes ou as parcelas finais do débito. E aqui fica a dica: o mais recomendado é optar pelas últimas parcelas, as mais distantes, porque assim o período de correção que você deixará de pagar é superior, além de haver o desconto adicional.

Seja qual for sua dúvida ou decisão, é indicado entrar em contato com a construtora com que se tem ou deseja realizar o financiamento para fazer uma simulação. Afinal de contas, nada melhor que enxergar tudo isso em forma de números, não é mesmo?

Após da emissão do Habite-se

Confirmando que a obra está acabada e é habitável, a expedição do Habite-se pela prefeitura pontua uma alteração na correção do saldo devedor. A partir daí, a correção geralmente passa a ser realizada pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), além de haver a inclusão de juros.

Após o Habite-se ser emitido, você normalmente conta com cerca de 4 meses para realizar a quitação com a construtora, seja por meio de recursos próprios ou com a assinatura do financiamento. Nesse período, o saldo continua a ser corrigido mensalmente. Também existe a incidência de juros.

Dependendo da construtora, o saldo a ser antecipado é trazido a valor presente. Você também deixará de pagar a correção por meio do IGP-M, o que ocorreria nesse período de saldo em aberto.

Assista ao vídeo e veja como funciona na Living

Como é o processo quando há financiamento bancário?

Amortização de parcelas após assinatura do financiamento

Na amortização de prestações depois da assinatura do financiamento, o saldo devedor permanece em aberto diretamente com a instituição bancária. Nesse caso, não existe participação da construtora.

Normalmente, a maioria dos bancos adota o sistema SAC para a definição mensal do preço das prestações. Além disso, algumas instituições estipulam uma porcentagem mínima para a realização da antecipação. É essencial, portanto, verificar esses detalhes antes de optar pelo processo. Que tal contatar o banco para simular o valor das prestações e das amortizações?

Quais as vantagens da antecipação de parcelas?

Como vimos, antecipar valores é sempre uma boa opção, já que reduz o custo de juros e correções monetárias. Sem falar que ainda diminui o tempo necessário para a quitação do imóvel! Você também proporcionará um alívio para as economias e reduzirá o montante das prestações, ficando menos tempo preso ao financiamento imobiliário com o banco.

A amortização de parcelas é um recurso bastante útil para acelerar o processo de pagamento de um bem. Para tanto, é preciso analisar bem as oportunidades e avaliar as regras tanto da construtora como do banco de sua preferência. Lembre-se também de fazer um bom planejamento financeiro para conseguir acumular valores suficientes para pagar várias parcelas de forma antecipada sem aperto.

Ficou com alguma dúvida sobre como fazer uma amortização de parcelas? Entre em contato com nossa equipe para que possamos ajudá-lo!

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